PG电子官方网站复盘成都锦宸府：金融城三期的故事才刚开始几乎所有人都能预见“金三”锦宸府的热销，但是当其以如此大的户型面积段，以及如此高的单价、总价，且如此快的售罄之后，我们仍觉得有些不可思议。

　　2023年6月13日，成都金融城三期河东片区，位于锦江区的一宗约29亩住宅用地，公开拍卖。这也是近年来“金三”板块首宗入市的住宅用地。截至目前，“金三”板块尚有8宗住宅地块未入市拍卖，其中绝大部分地段不及这宗首拍地块。

　　该宗地位于锦江区柳江街道包江桥村6、8、10组，净用地面积19631.60㎡（合约29.4474亩），容积率2.5，拍卖起价88342万元，即起拍楼面地价18000元／m²，住宅清水限价为36000元/㎡。

　　彼时，成都仍处于“双限地”时代，在价格触顶达到熔断后，居然还有71家企业参与摇号抽签。最终，华润置地下属的成都润盈置业有限公司，以楼面地价20700元/㎡，总价约10.16亿元，成功拿下“金三”调规后的首宗住宅用地。

　　华润“金三”29亩地块，距金融城交子公园直线米，其地段优势在金融城三期的所有待开发住宅地块中，亦十分突出。值得一提的是，在“双限地”的背景下，这宗土地的成交楼面地价虽然超过了2万元/㎡，但并不是单价地王，彼时不是，现在更不是。

　　不过，36000元/㎡的最高住宅清水限价，还是给足了对“金三”的尊重。继远达集团高新大源板块约141亩地块后，“金三”29亩地块成为第二宗清水限价达到36000元/㎡的成交地块。不管从成交楼面地价，还是最高清水限价，以及71家房企争相竞拍，都证明了“金三”绝对是成都楼市的顶流板块。

　　拿地不久，便传出华润置地将与锦江统建、华发股份合作的消息，因为之前，华润与锦江统建、华发股份在锦江区合作开发了三圣乡板块锦江上院项目，已然驾轻就熟。资料显示，成都锦宸府项目，由成都润泽蓉城房地产开发有限公司开发。该公司成立于2023年6月21日，其股权结构为华润置地占股34%，华发股份占股33%，锦江统建占股33%，本土国企锦江统建负责操盘。

　　据了解，土拍结束后，有网友在社交平台晒出了号称“华润内部”所做的产品排布方案，一共设计有4栋大平层，户型建面为220-260 m²。事实上，后期成都锦宸府的产品也相差无几，规划了4栋21-23F的2T2产品，两个户型为建面约240㎡和建面约278㎡，未开先火，据说吸引了多达2000组以上来自全国的客户冻资。

　　随着热度持续高涨，今年3月25日，成都锦宸府首批次1栋PG电子官方网站、2栋共计84套房源取证，精装单价35584元/㎡-50686元/㎡，最高单价突破5万大关，绝大部分房源单价在4.4万元/㎡以上，同一栋楼最大价格差超过了1万元/㎡，也是非常罕见。

　　即便如此，850万元/套-1400万元/套的总价，首批次依旧开盘售罄，与主城核心区的西派少城一样，成为今年上半年成都楼市顶流热销豪宅。此后，5月24日，该项目86套房源再次取证，据说开盘剩了两套，很快也售罄了。目前，锦宸府项目还有部分商铺在售，且已经有多家品牌入驻了PG电子官方网站，非常神速。

　　在拿地之初，华润置地“金三”29亩地块的成交楼面价，被认为是打破了金融城东地价天花板。彼时，金融城东“林家坝”TOD的几宗成交土地，成交价还不是很高。不过，以20700元/㎡的成交楼面地价，最终大部分房源开出了约4.5万元/㎡的价格，还全部快速售罄了。这一点，在当下的市场，几乎是没有的。

　　成都锦宸府项目的成交单价，并不是成都的地王，价格比它高的，或者与它差不多的地块，近年来开出的取证单价，远不及锦宸府，且去化分歧亦较大。比如，今年大源西入市的远达约141亩项目，地价与锦宸府一样，其取证精装单价为3.3万元-4.35万元/㎡，大部分房源价格为3.6万元-3.8万元/㎡；华润去年以2.08万元/㎡摘得的青羊区蔡桥约66亩项目，今年入市单价约3.8万元/㎡，算是区域新房单价天花板了，依然远不及“金三”的锦宸府。

　　在市场调整期间PG电子官方网站，成都锦宸府以精装单价35584元/㎡-50686元/㎡的单价售罄，且大部分房源单价超过了4.4万元/㎡，颇有风向标的意义。下面，我们先简单回顾一下，锦宸府入市产品的基本情况。

　　该项目规划了4栋层高21F-23F的高层住宅，高于17F，低于25F，以及两栋独立的商铺（从现在看约3F的高度），其中住宅为2T2的大户型，仅两个户型：建面约240㎡和建面约280㎡（278㎡左右），基本上算是套四的配置。

　　建面约240㎡的户型，分布在项目的2栋、3栋，层高23F，2T2独立入户，入户厅约18.3㎡，套内建面约219.2㎡，得房率颇高。该户型为大方厅，客餐厅面积约63.7㎡，景观阳台为“U”型16.4㎡空间，比次卧和书房面积还大一些，生活阳台与厨房连接，合计约14.2㎡，双套房四卫的设计让居住的舒适度大增，其中主卧约47.2㎡，包含了约10.2㎡主卫空间。整体而言，华润置地、锦江统建和华发股份的组合，在户型上给出了一线的产品。

　　建面约280㎡的户型，位于1栋、4栋，层高21、22F，2T2独立电梯入户，套内面积达到了263.1㎡，得房率甚至高于建面约240平米的户型。该户型最大的亮点有三处：其一，客餐厅面积达约90.1㎡，且做到了270°视野；其二，主卧面积达到了约55.2㎡，也是极致的270°环幕视野；其三，其豪华玄关面积约17.5㎡，归家仪式感直接拉满。这个户型，可以说是同级别产品的佼佼者。

　　我们认为，成都锦宸府能够以高单价，高总价快速清盘，核心的原因有三条：其一，绝佳的地段，其位于金融城三期，于“金三”也是位置极佳；其二，一流的产品，华润置地、锦江统建和华发股份，最近两三年在成都打造了不少优质项目，属于产品力较头部的企业；其三，上述三家央国企的品牌背书和综合实力作为亦非常突出。此三条，缺一不可。

　　在成都锦宸府项目现场，我们了解到，该项目住宅项目已经售罄，目前仅有数套商铺在售。令人称道的是，锦宸府的商业可见的入驻了一些品牌，部分店面装修就绪，或即将开业。这在一个以住宅产品为主的项目来说，可圈可点。

　　事实上，成都锦宸府所在的“金三”河东片区，也就是锦江区所管辖的片区， 目前正在如火如荼的施工中，大部分为市政项目和产业园区等非住宅。当然，后续还有几宗住宅地块入市，不过，就目前来看，区域对商业呈现的需求比较急切。

　　据了解，在成都锦宸府项目用地出让之前，自2022年7月片区开始供地以来，已成交了4宗商业用地，合计约153亩。现场也可以看到，交子公园投资公司项目，成都传媒每经中心项目，河东片区H07小学、H09中心等项目正在施工，一片热火朝天。

　　资料显示，金融城三期规划范围3.67平方公里，大抵可分为金融城三期河西片区和河东片区，“金三”河东片区即“交子公园金融商务区河东片区”。就河东片区而言，越靠近梓州大道和交子公园的区域，优势越明显，锦宸府项目刚好位于这个地段。说锦宸府是河东片区最优的一宗可开发住宅用地，基本能够成立，因为河东片区剩余几宗土地位于片区南侧和东南角了。

　　一般来讲，我们所说的金融城，规划面积9.3平方公里，由成都高新区、成都市锦江区共同建设，其中，成都高新区占6.48平方公里，成都市锦江区占2.82平方公里。金融城分为一期、二期、三期，金融城三期西临天府大道、北临锦江大道、南至复地金融岛、西靠新成仁路，总占地面积约3.67平方公里。

　　作为成都乃至西部的金融中心，金融城将以交子公园为产业生态绿轴，规划打造西部金融总部产业园、金融科技创新生态园、“一带一路”金融合作中心，构筑“两园一中心”的产业发展载体保障。而整个河东片区主要以“公园、街道、建筑一体化”理念进行打造，将重点引入持牌金融机构、金融科技、数字人民币、财富管理和时尚消费等细分领域企业和高能级总部企业。

　　自“金三”调归新增数宗住宅用地以来，其住宅地块一直备受关注。直到去年放出首宗住宅用地，华润置地29亩地块短短一年时间不到，完成了售罄，给金融城三期打了一个样本。成都核心地段的核心产品的头部价值，2024年以来进一步明显拔升，这或许也是一种趋势。在这种趋势下，我们相信金融城三期的故事，应该才刚刚开始。